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承諾轉讓在建樓宇的法律制度(下)
《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》(下稱“樓花法”)已經在六月一日起生效。該法律主要規範在建樓宇(下稱“樓花”)的買賣、轉售、抵押等法律行為。上周本欄已介紹“樓花”的定義、銷售“樓花”的預先許可、“樓花”買賣合同的形式及內容、“樓花”的物業登記等規定,今周續介紹房地產中介代理銷售“樓花”,以及在“樓花法”生效前“樓花”交易的注意事項。 1. 房地產中介可否代理銷售“樓花”? 按照“樓花法”的規定,只有在有關的樓宇獲發預先許可後,房地產中介人方可與發展商訂立銷售“樓花”的房地產中介合同,否則房地產中介人和發展商都會被科處罰款。 在客戶要求時,房地產中介人須向其提供與發展商簽訂的房地產中介合同的副本,以便證明有資格代理銷售“樓花”。 此外,房地產中介人須在訂立或修改房地產中介合同後五日內,將合同副本送交土地工務運輸局存檔。 2. 購買發展商出售的“貨尾”是否需要遵守“樓花法”的規定? 自“樓花法”生效後,發展商只有在樓宇獲發預先許可後,方可繼續銷售之前尚未售出的“樓花”。因此購買發展商出售的“貨尾”,須 遵守“樓花法”的所有規定,尤其是有關預先許可、公證認定、必要事項、律師確認以及物業登記等的規定。 3. 買家在法律生效前簽署的“樓花”買賣合同是否有效?可否將“樓花”轉售? 按照“樓花法”的規定,在法律生效前簽署的“樓花”買賣合同繼續有效,但如買家在法律生效後擬將“樓花”轉售,須先辦理“樓花”的物業登記,否則將無法申請“樓花”轉售合同的公證認定,如擬將“樓花”抵押亦然。 然而,在辦理上述“樓花”的物業登記前,有關的樓宇已在物業登記局辦妥了分層所有權的臨時登記。 4. 如何申請樓宇分層所有權的臨時登記? 在法律生效前已經售出“樓花”但尚未辦理分層所有權的臨時登記的樓宇,發展商須在法律生效後九十日內向物業登記局申請辦理臨時登記。如果發展商在九十日內未申請辦理分層所有權的臨時登記,則法律生效前購買“樓花”的買家或抵押的銀行亦可申請辦理該登記,而有關手續費由發展商負擔。 5. 發展商可否申請法律生效前“樓花”合同的物業登記? 在法律生效前已經售出“樓花”但尚未辦理分層所有權的臨時登記的樓宇,發展商在法律生效後九十日內申請辦理該臨時登記時,可以同時申請將所有已簽署的“樓花”買賣、轉售及抵押合同作物業登記,有關合同的登記豁免繳納手續費,且分層所有權的臨時登記的手續費將減少百分之十。 6. 如果由小業主申請法律生效前的“樓花”買賣合同登記,又是否需要繳納手續費? 在法律生效前已經辦理分層所有權的臨時登記的樓宇,在法律生效後一年內申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記豁免繳納手續費。 在法律生效前未辦理分層所有權的臨時登記的樓宇,如在辦理分層所有權的臨時登記後一年內,申請辦理法律生效前簽署的“樓花”買賣合同的物業登記,亦豁免繳納手續費。
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